Kjøp av egen festetomt
Å kjøpe egen festetomt kalles innløsning, og innebærer at fester overtar tomten fra grunneier til en fastsatt pris. Det er mange regler knyttet til dette, og det anbefales derfor at man leser nøye gjennom informasjonen på denne siden før man søker. Merk også at det kan ta 1-3 år fra man søker til tomten er innløst.
Foto: OVF
Søk om innløsning av festetomt
Søknad om innløsning mottatt via andre skjemaer vil ikke bli behandlet. Du er ikke bundet av tilbud om innløsning før du har signert kjøpekontrakten. For å få vite hva din tomt vil koste må du derimot betale deler av administrasjonsvederlaget, som for tiden er kr 600 (totalt kr 9 600). Vi gir ikke uforpliktende prisanslag uten at det foreligger innløsningsrett, og at det er framsatt rettidig krav om innløsning.
Etter tomtefesteloven har de fleste festere av bolig- og fritidshus rett til å innløse den festede tomten, altså kjøpe den, hvert annet eller hvert tiende år. Det er i loven to modeller for hvordan verdien på tomten beregnes:
- Du kan enten kjøpe tomten til en pris tilsvarende 25 ganger den årlige festeavgiften, oppregulert etter festeavtalens bestemmelser på innløsningstiden.
- Innløsingssummen kan alternativt settes til 40 % av tomtens markedsverdi.
Det er bortfester som velger hvilket av de to alternativene som skal legges til grunn. Partene kan også fritt bli enige om innløsning på andre vilkår.
Ved innløsning vil det i tillegg til selve innløsningssummen påløpe kostnader i forbindelse med fradeling, tinglysing ol. og et administrasjonsvederlag til grunneier. Innløsning etter tomtefesteloven er ekspropriasjon og bortfester skal ideelt sett ikke påføres kostnader ved transaksjonen.
Spørsmål og svar
For å ha krav på innløsning må følgende være oppfylt:
- Tomt brukes til bolig eller fritidshus
- Festeren er en person og ikke en organisasjon
- Det har gått 30 år siden festekontrakten ble inngått
Les mer under tomtefesteloven §32.
Når festeavtalen har løpt i 30 år kan man kreve innløsning. Man har da rett til innløsning:
- Hvert 2. år for boligtomt
- Hvert 10. år for fritidstomt
Krav skal framsettes senest 1 år før innløsningstidspunkt.
Eksempel
En avtale ble inngått 1. november 1991. Kontrakten gjelder tomt til bolighus.
- Første innløsningstidspunkt er 1. november 2021. Fester må da kreve innløsning innen 1. november 2020.
- Neste innløsningstidspunkt er 1. november 2023. Fester må da kreve innløsning innen 1. november 2022.
Det finnes to alternative beregningsmåter, der den som gir høyest innløsningssum blir lagt til grunn:
- 25 ganger oppregulert festeavgift
- 40 % av tomtens aktuelle markedsverdi
Dette gjelder kun for festere med rett til innløsning etter tomtefesteloven.
Eksempel:
Fester krever innløsning på en tomt med årlig festavgift på 3.000 kroner i 2020.
25 ganger oppregulert festeavgift gir:
- Festeavgift reguleres til 12.000 kroner per år
- Innløsningssum blir 300.000 kroner
40% av tomtens markedsverdi gir:
- Tomter i området ligger på 500 kroner/m2
- Tomten som skal innløses er på 1 dekar
- Tomtens markedsverdi blir beregnet til 500.000 kroner
- Innløsningssum blir 200.000 kroner
I dette tilfellet blir innløsningssummen på 300.000 kroner, siden det er den høyeste av de to beregningsmetodene.
Merk at hvis tomten ikke har blitt markedsregulert etter 2002 vil oppregulert festeavgift kunne være betydelig høyere enn dagens festeavgift. Les mer under regulering av festeavgiften.
Les mer om innløsningsvilkår under tomtefesteloven § 37.
I tillegg til innløsningssummen, vil følgende kostnader påløpe i forbindelse med innløsning av tomt:
- Administrasjonsvederlag 1. del: 600 kr, betales til Ovf
- Administrasjonsvederlag 2. del: 9000 kr, betales til Ovf
- Delingskostnader: Avhengig av gjeldende satser, betales til kommunen
- Tinglysningsgebyr og dokumentavgift: Avhengig av gjeldende satser, betales til Kartverket
I tillegg kan det bli noen utgifter knyttet til bl.a. porto til utsendelse av nabovarsler.
For å få innløst en tomt må man gjennom følgende steg:
- Fester søker 1 år før innløsningstidspunkt. Du vil da motta et svar om at søknaden din er mottatt.
- Dersom du har innløsningsrett vil OVF sende ut tilbudsbrev og kjøpekontrakt før innløsningstidspunkt
- Fester signerer kjøpekontrakten og betaler første del av administrasjonsvederlaget
- Ovf sender delingssøknad til kommunen
- Kommunen måler opp og fradeler tomten. OVF erfarer at enkelte kommuner har lang saksbehandlingstid. Ta kontakt med din kommune for nærmere informasjon.
- Ovf sender faktura på kjøpesum m.v. til fester
- Fester betaler kjøpsum m.v.
- Ovf sender skjøte til fester
- Fester må tinglyse skjøte hos Kartverket
Prosessen for innløsning av festetomt kan være tidkrevende. Det er særlig to grunner til dette:
- Det er lovpålagt at fester skal søke ett år før innløsningstidspunkt, men Ovf kan ikke behandle søknaden før innløsningstidspunktet nærmer seg for å få mest mulig riktig innløsningssum
- For å kunne fradele tomten må kommunen normalt gjennomføre oppmåling. Kommunene har forskjellig saksbehandlingstid. Mange kommuner har liten kapasitet og lang saksbehandlingstid. Din kommune kan informere deg om hva som er forventet saksbehandlingstid hos dem.
Begge deler er noe som OVF ikke kan påvirke, og vi ber derfor om forståelse for dette.
Ja, det kan du. Det er imidlertid viktig å være klar på at innløsningssummen ikke endres med mindre det foreligger tungtveiende grunner for det. Det er også en mulighet at innløsningssummen økes ved ny behandling.
Følgende innsigelser ansees ikke som relevante:
- Personlige forhold, for eksempel dårlig økonomi
- Sammenligning med naboer som har betalt en annen sum (dersom tidligere innløsningers prisfastsettelse er relevant vil den være tatt hensyn til i din sak)
- Andre gamle priseksempler eller gamle takster (eldre enn 3 år)
Dersom Ovf og fester ikke blir enige, kan fester kreve skjønn, som innebærer at retten avgjør hvilken innløsningssum som skal gjelde.
Les mer under tomtefesteloven § 37.